Jääkö perinteinen putkiremontti historiaan?

Muutokset kiinteistömarkkinalla edellyttävät uudenlaista ajattelua myös saneerausrintamalla.

Suomen kiinteistö- ja asuntomarkkinoilla tapahtuu muutoksia, joiden kokoluokka on ennennäkemätön. Iso osa rakennuskannasta on tulossa suurten korjaushankkeiden, kuten putkiremonttien, ikään. Samalla asuntomarkkinat polarisoituvat, ja muuttotappioalueilla kiinteistöjen arvot ovat laskussa.

Liikekiinteistöpuolella puhuttaa ylitarjonta: toimistotilaa on vapaana runsaasti myös kasvualueilla, ja kiinteistön omistajien on oltava valmiita investoimaan tilojensa käytettävyyteen ja muunneltavuuteen. Suuret saneeraukset tarkoittavat suuria investointeja, joille ei välttämättä saada vastinetta, jos kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu. Siksi esimerkiksi putkistoja halutaan remontoida tavoilla, jotka ovat luotettavia mutta kustannustehokkaita ja kohdennettavissa sinne, missä korjaustarve kulloinkin on.

Huoltosopimusmallista varteenotettava vaihtoehto

Suomen Hypoteekkiyhdistyksen pääekonomisti Juhana Brotheruksen mukaan taloyhtiöt eivät enää automaattisesti saa lainaa esimerkiksi putkiremontteja varten (Iltalehti Raha 15.9.2019). Hän toteaa, että yleensä putkiremonttilainan saaminen edellyttää, että asuntojen hinta on yli 1 500 euroa neliöltä, ja että tämän neliöhinnan alapuolella tarvitaan erikoisjärjestelyitä, kuten korkeampia omavastuuosuuksia tai lyhyempiä laina-aikoja, jotta taloyhtiö voi saada lainan. Samankaltaisia skenaarioita maalataan myös Ylen 19.11.2019 ilmestyneessä verkkoartikkelissa sekä 29.11.2019 ilmestyneessä pääuutisessa.

Mikäli taloyhtiö ei saa remonttilainaa, sen voi olla mahdotonta huolehtia kiinteistön korjauksista ja arvon ylläpidosta. Siksi tarvitaan uudenlaista ajattelua ja uudenlaisia ratkaisuja. Viemäristön kuukausiveloitusperusteinen huoltosopimusmalli tarjoaa varteenotettavan vaihtoehdon taloyhtiöille.

”Huoltosopimusmallimme avulla taloyhtiöiden viemäristön saneerauskustannukset on mahdollista kattaa hoitovastikkeilla ilman erillisen lainan nostamista. Käytännössä taloyhtiö solmii määräajaksi viemäristön ylläpitoa koskevan sopimuksen kuten minkä tahansa muun yhtiötä koskevan huoltosopimuksen. Sopimuksen voimassa ollessa viemäristöä huolletaan sopimuksessa määritetyllä kuukausihinnalla. Kustannukset ovat siten ennakoitavissa, ja osakkailla mielenrauha, koska kiinteistön arvo ei pääse sopimuksen voimassaoloaikana viemäristön osalta laskemaan”, toteaa Antti Hukkanen, Quattro-yhtiöiden toimitusjohtaja.

Myös suuret kiinteistöomistajat voivat saavuttaa etua hyödyntämällä huoltosopimusmallia. ”Suurten kiinteistöomistajien näkökulmasta on järkevää panostaa ajantasaiseen tietoon kiinteistöjen viemäristöjen kunnosta ja jaksotettuihin korjauksiin massiivisen, koko viemäristön kattavan kertasaneerauksen sijaan. Heille tarjottavan huoltosopimusmallin puitteissa viemäristön kunto kartoitetaan ja korjaukset suunnitellaan ja jaksotetaan kiinteistökohtaisesti, jotta käyttöhaitat ja tulonmenetykset saadaan pidettyä minimissä ja korjauskohtaiset investoinnit järkevässä kokoluokassa”, hän jatkaa.

Sukitukseen liittyy edelleen monia myyttejä

Quattro-yhtiöt hoitavat huoltosopimuksiinsa kuuluvat viemäristöjen korjaukset sertifioidulla Quattro-sukitusmenetelmällä, joka on paitsi nopea, myös kustannustehokas. Sukituksen kustannukset voivat olla jopa 70 % pienemmät kuin perinteisellä tavalla tehdyn viemärisaneerauksen.

”Sukitukseen liittyy edelleen monia myyttejä. Sukitettujen putkien kestävyyteen ei uskota, ja korjaustöiden laatua ja soveltuvuutta erilaisiin kohteisiin epäillään. Samaan aikaan keskustellaan kuitenkin myös perinteisten putkiremonttien laadusta, kun on käynyt ilmi, että uusien valurautaputkien kestävyys ei ole enää entisellä tasolla, ja että puutteellinen ammattitaito on aiheuttanut suuria kustannuksia väärin saneeratuissa kiinteistöissä”, työpäällikkö Mikko Möttönen kertoo.

Quattro-yhtiöt ovat työskennelleet pitkäjänteisesti sukitukseen liittyvien epäilysten hälventämiseksi: Quattro-sukitusmenetelmällä on VTT:n sertifikaatti, joka kattaa korjausmenetelmän asunnosta kunnalliseen viemäriin asti. Menetelmää on myös testattu käytännössä monentyyppisissä kohteissa, ja esimerkiksi liikekiinteistöissä sen edut ovat tulleet varsin selviksi.

”Palvelukiinteistöissä kuten hotelleissa käyttökatkot aiheuttavat merkittäviä tulonmenetyksiä, ja kiinteistöjen omistajan intressissä onkin käyttää korjausmenetelmää, joka aiheuttaa mahdollisimman vähän haittaa kiinteistön arjessa. Vuokrattavissa asuin- ja liiketiloissa tulonmenetystä saadaan pienennettyä, koska tiloihin kohdistuva haitta on varsin lyhyt eikä poismuuttoa esimerkiksi tarvita”, Hukkanen valottaa.

Myös vakuutusyhtiöt kiinnostuneita

Finanssialan keskusliiton keräämän aineiston mukaan Suomessa tapahtuu vuosittain noin 37 000 vesivahinkoa, ja vahinkojen määrän on laskettu lisääntyvän mm. putkien ikääntymisen vuoksi noin 25 % vuodessa. Vesivahinkokorvaukset ovat siten merkittävä kuluerä vakuutusyhtiöille.

Huoltosopimusmallin alaisissa kiinteistöissä akuuttien vesivahinkojen riski saadaan laskemaan jatkuvan seurannan ansiosta. Kun kiinteistö välttyy kalliilta akuuttikorjauksilta, on yhtälö edullinen myös vakuutusyhtiölle. Alalla onkin herännyt kiinnostusta tuoda huoltosopimusmalli osaksi vakuutustoimintaa: yhtiöihin, joissa huoltosopimus on voimassa, voidaan kenties jatkossa soveltaa normaalia alempia omavastuuosuuksia taikka vakuutusmaksuja.

Hukkasen mielestä toimialan kehittyminen tähän suuntaan on kaikkien etu. ”Keskustelut vakuutusyhtiöiden kanssa ovat käynnissä, ja kiinnostus huoltosopimusmalliamme kohtaan on virinnyt monella suunnalla. Uskomme tekemiseemme ja siihen, että olemme luomassa alalle uutta tapaa toimia. Remonttien ostaminen palveluna on nykyaikaa, ja tuo mukanaan paljon mahdollisuuksia kaikille asianosaisille”.

_ _ _

Lisää aiheesta:

Valurautaiset viemäriputket hajoavat liian aikaisin
https://www.rakennuslehti.fi/2019/12/valurautaiset-viemariputket-hajoavat-liian-aikaisin/ Rakennuslehti 2.12.2019

Katso asutko ”liian halvalla” alueella: Taloyhtiöt jäävät ilman lainaa jo suurimmissakin kaupungeissa …
https://yle.fi/uutiset/3-11078348 YLE 29.11.2019

Pankit ovat kiristäneet taloyhtiöiden lainahanoja – isonkin remonttilainan voi joutua ottamaan omiin nimiin, jos talon vakuusarvo ei riitä
https://yle.fi/uutiset/3-11073776 19.11.2019 YLE 19.11.2019

Karmea käänne asuntomarkkinoilla: Joka toisen suomalaisen kodin arvo laskee – ”Kymmenen vuoden päästä niitä jaetaan ilmaiseksi”
https://www.iltalehti.fi/raha-nyt/a/20996557-8781-4518-8bf4-6effaaf75ec4 Iltalehti Raha 15.9.2019

Sadattuhannet kodit uhkaavat menettää arvonsa – Suomeen on kehittynyt kahdet asunto­markkinat, ja asiantuntijan mukaan enää kolme aluetta on turvassa
https://www.hs.fi/talous/art-2000006236645.html HS Talous 13.9.2019

Viemärin sukitus on minuuttipeliä
https://www.rakennuslehti.fi/2019/09/viemarin-sukitus-on-minuuttipelia/ Rakennuslehti 6.9.2019

Finanssialan keskusliitto: Putkivuodot
http://www.finanssiala.fi/vahingontorjunta/Sivut/Vuoto.aspx

_ _ _

Huoltosopimus haastaa perinteisen putkiremontin | Tiedote, 4.11.2019